Il Mercato Immobiliare Reale a ... Pieve di Sera

La Banca Dati Immobiliare del Quartier del Piave presentata lo scorso 16 maggio a Pieve di Soligo in collaborazione con QdPimmobiliare sta suscitando molto interesse in tutti gli operatori del mercato immobiliare tanto che sarà presente alle serate della manifestazione Pieve di Sera che si terrà tutti i martedì del mese di luglio ed i primi del mese di agosto: un'occasione quindi per comprendere e approfondire le applicazioni, le opportunità e le utilità che può rappresentare questo innovativo strumento altamente professionale.

Basta analisi mercantili medie  e nazionali.

Quale può essere l'utilità pratica delle informazioni medie nazionali che periodicamente vengono diffuse dai mass media? I dati medi nazionali possono rappresentare un andamento generale, nel migliore dei casi, del mercato immobiliare ma le medie sono composte da valori maggiori e minori della media e allora: il mercato immobiliare della mia via, del mio quartiere, della mia città è sopra o sotto la media nazionale?

Perchè al cittadino interessa e serve l'andamento del mercato della propria zona, del proprio quartiere, del proprio condominio per tutte le proprie attività immobiliari. Poi, per curiosità, potrà confrontare la propria zona con altre e potrà rilevarne le differenze.

Per un investitore, un immobiliarista, un costruttore pure la media nazionale può servire a poco nella pratica perchè andrà si andrà ad operare  in una specifica zona che sarà stata ritenuta migliore di altre per specifiche e molto particolari caratteristiche del mercato, non per dati medi nazionali.

Ognuno poi ha le proprie esigenze, le proprie idee le proprie modalità di agire ed operare, certo è che ora tutti hanno a disposizione uno strumento (la banca dati immobiliare) altamente professionale e assolutamente indispensabile per tutte le scelte immobiliari.

Basta approssimazione, basta furberie, basta imprecisione, basta a tutte quelle cattive abitudini che tanto male fanno al mercato immobiliare, ORA è possibile conoscere le reali compravendite, e tutti i relativi dettagli,  avvenute in uno specifico territorio in un particolare periodo di tempo: il mercato immobiliare è finalmente trasparente e questo porta inevitabilmente a una maggiore oggettività e fondatezza delle proprie azioni immobiliari che diventano quindi più sicure perchè basate su una migliore e maggiore consapevolezza e conoscenza del proprio mercato immobiliare.

Alle serate di Pieve di Sera, in assoluto relax, si potranno approfondire queste ed altre importanti tematiche immobiliari. Incuriositevi, toglietevi i dubbi, comprendete come è possibile verificare l'attendibilità di tutte le prestazioni immobiliari, il dott. Carlo Garbuio sarà a disposizione per tutte le serate.

Curiosità e domande sul mercato immobiliare locale?

scrivimi, approfondisci, chiarisci i tuoi dubbi, 

perchè è possibile ricercare le compravendite anche 

del tuo mercato immobiliare, in tutta Italia

Come verificare il valore delle aree fabbricabili ai fini dell'IMU

E' possibile verificare la correttezza del valore di mercato delle aree edificabili ? Assolutamente sì, anzi, è un dovere.

Dati puntuali, metodologie estimative chiare e condivise, trasparenza e chiarezza da parte di tutti i soggetti coinvolti permettono di verificare sempre il valore di mercato delle aree edificabili: è una questione di equità e trasparenza amministrativa e professionale.
Come eseguire la verifica
La verifica va eseguita con le stesse regole, gli stessi principi, gli stessi metodi utilizzati per il calcolo del valore di mercato delle aree edificabili. Calcolo e verifica si fondano quindi entrambi nella disponibilità di dati certi (compravendite) e nella corretta applicazione di metodologie estimative condivise.
Quando si deve verificare 
Sempre, ovvio, e se non si è abituati a verificare ecco di seguito alcuni segnali che devono far sorgere dei dubbi che vanno, appunto, approfonditi e verificati, da tutti.
Le semplificazioni
Bisogna prestare moltissima attenzione a quelle che solitamente vengono presentate come "semplificazioni": non possono garantire equità e giustizia ed espongono, chi le utilizza, a moltissimi rischi prevedibili, misurabili ed evitabili. La semplificazione più diffusa ed iniqua è l'utilizzo dell'arcinoto parametro €/mq (euro per ogni metro quadro di superficie) o €/mc (euro per ogni metro cubo di volumetria). Si tratta di un'usanza semplice, pratica, immediata, poco costosa che genera però inevitabili disuguaglianze che non possono essere sottovalutate perchè "c'è sempre qualcuno che paga di più e qualcuno che paga di meno". Con queste semplificazioni non si può comprendere, e quindi neppure misurare, il quanto di più o di meno, è un sistema non professionale che non garantisce equità e giustizia (quello che in pratica avviene nell'IMU sui fabbricati, come previsto dalla legge). Senza dimenticare che pure le semplificazioni vanno dimostrate e possono quindi essere verificate.
La costanza del valore nel tempo
Il valore di mercato cambia nel tempo e nello spazio, diminuiscono prezzi e vendite di appartamenti, case, uffici, negozi, capannoni mentre, molto spesso, il valore di mercato delle aree edificabili resta costante: non è possibile, non è giusto, non è professionale e si può verificare. E' possibile quindi controllare le delibere dell'amministrazioni e l'operato di tutti i soggetti coinvolti nell'IMU.
Conversione dell'area edificabile
Alcune amministrazioni comunali cominciano ad assecondare le richieste dei proprietari concedendo la conversione dell'area edificabile in agricola. Non si tratta del solito tentativo di pagare meno tasse quanto piuttosto di un evidente problema di mercato e, conseguentemente, di valore dell'area edificabile che va approfondito e , appunto, verificato.
L'amministrazione comunale
L'amministrazione comunale equa, chiara e trasparente deve essere sempre in grado di dimostrare, a semplice richiesta, dati e metodologie utilizzate dai propri uffici per il calcolo del valore delle aree edificabili. Questo garantisce la certezza del gettito, la pronta verifica di quanto pagato dal contribuente, la riduzione del contenzioso, la trasparenza e competenza tecnica e amministrativa.
Il contribuente
Il proprietario dell'area edificabile può chiedere all'amministrazione la dimostrazione dei dati utilizzati e dell'intero procedimento che ha portato al valore di mercato della propria area edificabile. Il proprietario può chiedere altrettanta chiarezza, trasparenza e verificabilità al professionista a cui si rivolge per il calcolo del valore dell'area e della conseguente imposta da pagare.

La trasparenza del mercato immobiliare è possibile, nel Quartier del Piave è già disponibile una Banca Dati Immobiliare (presentata lo scorso 16 maggio) che può essere replicata in tutta Italia, le metodologie estimative sono tutte disponibili, note e chiare a livello nazionale e internazionale, la legge prevede l'imposizione sul reale e corrente valore di mercato: ecco perchè l'IMU sulle aree edificabile può essere veramente un'imposta equa, tutto dipende dal comportamento di tutti i soggetti che ne sono coinvolti.

Verifica 

il reale valore di mercato 

della tua area edificabile, 

poi puoi scegliere cosa fare

Come calcolare il valore di mercato delle aree fabbricabili ai fini dell'IMU

E' tempo di Imu, in molti comuni stanno arrivando ai proprietari gli avvisi con le indicazioni per il pagamento dell'IMU, tutto come gli anni passati, soliti problemi, soliti mal di pancia, solite abitudini che è opportuno, e possibile, verificare se siano o meno corrette. 

Sì perché l'IMU sulle aree fabbricabili, per quanto strano possa apparire a prima vista, è un'imposta che potenzialmente può essere equa e che può essere verificata.Base imponibileLa base imponibile dell'IMU sulle aree edificabili è rappresenta dal valore di mercato dell'area al primo gennaio dell'anno a cui si riferisce l'imposta: per l'IMU che si andrà a versare quest'anno si prende come riferimento il valore di mercato delle aree fabbricabili al 01/01/2014.

Come si calcola il valore di mercato di un'area edificabile?

Manuali, libri, riviste, codici riportano che il valore di un'area edificabile va calcolato con i seguenti metodi:

1. Le compravendite di aree edificabili simili avvenute recentemente vanno confrontate con ogni area edificabile oggetto di valutazione.

2. Può accadere che in certi periodi in certe zone non ci siano compravendite, il valore di mercato dell'area edificabile va quindi calcolato come differenza fra il valore di mercato dell'immobile che può essere costruito sull'are ed i costi necessari per la sua costruzione (Valore di trasformazione).

In tutti i casi è quindi indispensabile

a) disporre di dati immobiliari (compravendite) puntuali.

b) applicare le migliori metodologie estimative.

Ogni area è differente dalle altre e queste differenze vanno considerate nel calcolo del valore.Scelta politicaSu una base imponibile calcolata in maniera chiara, documentata, trasparente e sempre verificabile l'amministrazione può operare con sicurezza la propria scelta politica scegliendo l'aliquota da applicare che, solo così, può garantire equità, giustizia, trasparenza amministrativa e certezza nel gettito.

InteressatiI soggetti che sono coinvolti nella determinazione del valore di mercato delle aree edificabili sono: il proprietario, gli uffici comunali (ufficio tecnico e ufficio tributi), i politici (maggioranza e opposizioni), i periti immobiliari, gli altri professionisti che, a vario titolo, assistono il proprietario nel calcolo dell'Imu sulle aree edificabili.

EquitàLa chiarezza e trasparenza nei dati e nei metodi utilizzati nel calcolo del valore di mercato è l'unica strada per la corretta applicazione di quanto previsto dalla legge che, mai come in questo caso, può essere equa e questo dipende da tutti i soggetti coinvolti, ognuno per le proprie specifiche competenze.

Applica la legge correttamente 

basando il calcolo del valore del'area edificabile 

sulla reale indagine del mercato immobiliare locale e 

sulla puntuale applicazione delle migliori metodologie estimative

Banca Dati Immobiliari di Castelfranco Veneto

Si è conclusa oggi la prima fase della realizzazione della Banca Dati Immobiliare di Castelfranco Veneto, attività sperimentale realizzata dagli studenti dell’ ITCG Arturo Martini di Castelfranco in un progetto in modalità alternanza scuola / lavoro. La convenzione è stata stipulata fra l’Istituto Scolastico e Meridiana 21 di Garbuio Carlo (azienda specializzata nella raccolta, selezione, archiviazione e condivisione delle compravendite immobiliari locali) che lo scorso 16 maggio ha presentato la Banca Dati Immobiliari realizzata nel territorio del Quartier del Piave, comprensorio di sei comuni dell’alta marca trevigiana.

Gli studenti, preparati preliminarmente dai docenti della scuola, da venerdì 30 maggio a oggi sono stati impegnati direttamente nella realizzazione materiale della prima Banca Dati Immobiliare di Castelfranco Veneto ed i risultati saranno aggiornati, analizzati e presentati alla ripresa del prossimo anno scolastico. Gli studenti hanno così acquisito le capacità fondamentali per la creazione di schede immobiliari e, tramite l’utilizzo del software Stimatrix, hanno perfezionato e sviluppato tecniche di ricerca e analisi specifiche e fondamentali del mercato immobiliare locale.

Il prossimo autunno gli studenti, a dimostrazione delle abilità acquisite, presenteranno al pubblico elaborati  fondati sulla puntuale e precisa indagine delle compravendite immobiliari.

approfondisci, informati, chiedi

COME replicare questa esperienza nella tua zona