Aste e pareri degli "esperti"

Riporto testualmente quanto apparso su un articolo di un quotidiano economico autorevole a proposito del prezzi delle aste «i prezzi delle vendite giudiziarie sono a più del 100% in meno rispetto ai valori Omi dell'Agenzia delle Entrate il confronto tra canoni reali e valori locativi erariali, è anche peggio». 1* ridurre del 100% vuol dire azzerare perchè di detrae tutto 2* ridurre più del 100% vuol dire giungere ad un valore negativo 3* un prezzo negativo? possibile? si tratterebbe di un venditore che paga per vendere... 4* e nel confronto dei canoni e addirittura peggio ... misteri e questa è l'argomentazione per dimostrare che i prezzi delle aste sono la metà dei valori di mercato ma è possible?

Scendono i prezzi degli immobili ... vero, dove ci sono!

Quanti articoli, mail, blog, servizi televisivi, "approfondimenti .... quotidianamente parlano di calo dei prezzi e del volume delle compravendite? Inutile contarli, non servirebbe a niente, c'è però il modo per capire se chi fa tale affermazioni conoscer REALMENTE il mercato immobiliare e, di conseguenza, ne ha la COMPETENZA. come fare? Semplice, se ne chieda la conferma, la dimostrazione, la fondatezza dell'affermazione chiedendo di VEDERE l'INDAGINE REALE e PUNTUALE del mercato immobiliare di cui si parla. Non dati medi, ma i dati iniziali, veri da cui si ricavano studi, statistiche, opinioni e ... prestazioni professionali. Nell'alimentare si richiede la tracciabilità, dei teoremi si chiede la dimostrazione, nella scienza è fondamentale la ripercorribilità della strada che ha portato al tale risultato ... perchè non richiedere altrettanto del settore più importante dell'economia, che interessa famiglie, investitoti, amministrazioni pubbliche amministrazioni .... tutti? Eppure, di fatto, è, purtroppo, così :-( Nessun dato puntuale, nessuna dimostrazione di niente, nessun percorso chiaro, verificabile e ripercorribile ... la TOTALE MANCANZA DI TRASPARENZA è elemento distintivo, e negativo, del mercato immobiliare italiano. Nessuno, o meglio pochissimi, sono in grado di mostrare i dati puntuali del mercato ... tutti commentano, esprimono opinioni, consigliano, effettuano prestazioni "professionali" ... tutto INFONDATO! Perchè continuare così quando invece ORA è possibile operare diversamente? La ricerca puntuale, metodica, chiara, trasparente è possibile: esistono i dati immobiliari, esistono le metodologie di indagine e valutazione condivise, esistono strumenti tecnologici ... quello che manca è il fattore umano qualificato, preparato, e allo stesso modo chiaro e trasparente ... ce sono, ma sono ancora rarità, speriamo a breve di parlare di minoranza e poi che questa diventi maggioranza. Questa è una chiara esigenza che emerge dal mercato immobiliare italiano: TRASPARENZA, CHIAREZZA, DIMOSTRABILITA' ... e tutto è possibile, diffidate da chi afferma il contrario o continua con affermazioni che, alla prova dei fatti, si dimostrano infondate.

Pieve di Soligo: a "La scuola si presenta" verrà presentato il corso "Applicare l'estimo"

Come già avvenuto lo scorso dicembre alla prima giornata di "La scuola di presenta" ai genitori dei possibili nuovi geometri è stata presentata l'attività "Applicare l'estimo" attività innovativa e altamente qualificante e formativa risolta agli studenti dell'ultimo anno. Gli studenti, attraverso la reale indagine di mercato, avranno la possibilità di verificare nella realtà l'applicabilità delle nozioni acquisite nel corso degli studi. Inevitabili i problemi applicativi e studenti e insegnanti cercheranno la miglior soluzione estimativa praticabile. A dicembre un docente ha detto che questa potrebbe essere una bella spinta per l'attività di geometra che, come le altre professioni immobiliari, sta attraversando un inevitabile crisi di iscrizioni. Non scoraggiatevi, l'indagine di mercato reale verrà sempre più richiesta e con essa saranno indispensabili professionisti più qualificati, preparati e aggiornati in tutto l'ambito immobiliare ... e la scuola rappresenta il punto di partenza ;-) poi stanno iniziando anche le banche, una mezza idea ce l'ha un'associazione degli agenti immobiliari ... insomma, un pò tutti stanno richiedendo maggiore trasparenza e sicurezza nel mercato immobiliare italiano ... il bello è che è tutto possibile ORA. ... e la storia continua

Portali immobiliari: perchè NO!

Il principale "servizio", o presunto tale, che i portali propongono è di offrire agli utenti la possibilità di confrontare gli annunci al fine di scegliere comodamente seduti dal divano di casa. Mi ricorda tanto una pubblicità di come era facile far soldi investendo in borsa mentre si faceva comodamente colazione a casa ... i risultati, ed i dolori, si sono visti e sono tutt'ora visibili: famiglie con risparmi fortemente ridotti, altro che guadagno e protezione, tutt'altro. Ma è veramente possibile "far da sè"? Quanto offrono i portali è veramente un servizio reale, possibile e quindi utile? I portali sono una piazza virtuale in cui tutti possono esporre la propria merce come gli pare e piace, senza regole, senza riferimenti, senza controlli. Ecco allora che ognuno descrive l'immobile come gli pare ( e qui non c'è niente da dire, ci mancherebbe, è la parte emozionale e personale dell'annuncio) e, quel che è peggio, lo misura come crede. Il problema più evidente sta nel calcolo della superficie commerciale: come fare? L'amante del "fai da te" un pò intraprendente e furbo (così si crede) ricerca i rapporti mercantili in rete e usa quelli che maggiormente aumentano la superficie commerciale così da ridurre il più possibile il principale parametro utilizzato per il confronto: €/mq! Non c'è da meravigliarsi visto che questa pseudo tecnica di vendita è stata adottata in passato sia da costruttori che da altri venditori per promuovere un immobile piuttosto che un altro. Questo però non rappresenta un motivo valido per continuare su questa strada completamente sbagliata. Fino a quando chiunque proponga un qualsiasi servizio di confronto non utilizza regole condivise e fondate e non le rispetta o non fa rispettare qualsiasi confronto è IMPOSSIBILE: questo vale per tutti, portali compresi! La soluzione è quindi rappresentata dal "rispetto di regole condivise e fondate": quali sono? Per il calcolo della superficie commerciale si potrebbe partire a chiarire cosa sono, come si calcolano e a cosa servono i "rapporti mercantili"

Valore e prezzo, la fonte dei malintesi e dei risultati differenti

Il Valore è il più probabile prezzo, il prezzo è un dato storico; il valore si calcola, il prezzo si rileva; il valore cambia nel tempo, il prezzo resta costante ... queste sono, molto sinteticamente, solo alcune delle differenze fra valore e prezzo. Tutto chiaro, quindi perchè ripetere, ricordare, rinfrescare? Perchè questa evidente differenza viene comunemente malamente interpretata (spesso pure ad arte) e da qui originano i classici equivoci estimativi che tanto danneggiano il mercato immobiliare e il committente che richiede la valutazione immobiliare. Valore e prezzo possono coincidere ma questa è un'eventualità, una coincidenza, un caso ... solitamente questa coincidenza è vista come lo scopo, l'obiettivo della valutazione immobiliare: niente di peggio! La valutazione immobiliare non è corretta quando valore e prezzo coincidono, la valutazione immobiliare è corretta quando è chiara, ripercorribile, trasparente, fondata e quindi verificabile. Chiaro pure questo, vero? Eppure, basta navigare in rete, consultare perizie, valutazioni, stime e/o leggere i commenti in proposito su forum, social, blog ... per comprendere come questa cattiva abitudine sia molto diffusa. Riuscire ad individuarla, comprenderla, capirla è il primo passo per capire se di fronte si ha un vero professionista, un indovino o ... a ognuno la propria etichetta. Nei post successivi vedremo come rilevare e capire queste differenze e quali sono i soggetti interessati.

Buona lettura, buona riflessione e ... buona scelta immobiliare ;-)