Valutazioni immobiliari e asking price. La posizione di Prelios

Il mio punto di vista sull'articolo

Valutazioni immobiliari e asking price. La posizione di Prelios

Utilizzo quotidianamente le compravendite e mi sento in dovere di chiarire quanto segue:

TRASPARENZA:

* FRUIBILITÀ' * Gli atti disponibili telematicamente sono la quasi totalità: per rendere l'idea non sono disponibili telematicamente 1 atto su 100 e per questi è comunque possibile reperire tutte le informazioni necessarie recandosi direttamente presso l'agenzia delle entrate. Quindi da questo punto di vista il problema non sussiste: tutto è immediatamente disponibile, d'altra parte è tutto trascritto nei pubblici registri e quindi fruibile da parte di CHIUNQUE.

* INFORMAZIONI * consultando l'atto notarile, integrandolo con le informazioni catastali (anche queste pubbliche) e con la conoscenza diretta del territorio si può disporre di queste informazioni:

• metratura (reale e catastale)
• composizione (catastale e reale)
• classe energetica
• dati anagrafici delle parti
• tipologia della compravendita
• conformità catastale e urbanistica
• affacci
• livello di piano
• epoca di costruzione e ristrutturazione
• destinazione d'uso
• stato dell'immobile (libero o locato, usato o nuovo, ristrutturato o no ...)
• provenienza, vincoli e servitù esistenti
• correlazione fra le parti: in atto viene riportato il grado di parentela, è possibile vedere se si tratta di una compravendita fra parenti o affini, fra socio e società dello stesso socio, se si tratta di un riscatto di leasing

...
e molto altro ancora. Anche qui il problema non esiste se non nel professionista che non sa o non vuole ricercare, analizzare e utilizzare tutte le informazioni disponibili e reperibili.

DINAMISMO:
macro dati e dati medi nazionali possono servire per un'idea di larga massima e poco si prestano ad essere utilizzati nella valutazione immobiliare. Le NTN non rappresentano chiaramente l'andamento del mercato immobiliare italiano (per i noti problemi metodologici). Le alternativa sono, nella maggior parte dei casi, peggio di quanto disponibile dalla fonte pubblica. La soluzione c'è ed è a disposizione di tutti, io la eseguo quotidianamente: disporre (utilizzando le fonti pubbliche) di tutte le compravendite per semestre, anno (o altro periodo che interessa) avvenute nella via, zona, quartiere, frazione, comune, area personalizzata, provincia ... tutto in funzione dell'immobile in valutazione. Queste informazioni le catalogo in base alla categoria catastale, alla destinazione d'uso, alla superficie ... e può essere tutto rappresentato come meglio può servire nella valutazione. Basta quindi dati medi, nazionali di dubbia attendibilità, si può disporre di dati puntuali e sempre verificabili.

OPERATORI

Gli operatori possono utilizzare direttamente o disporre di informazioni grezze o strutturate, approfondite e sempre verificabili (come riportato sopra) e operare con responsabilità nel mercato immobiliare italiano. Operatori che è bene comincino a rispettare le regole del mercato e regole metodologiche già largamente condivise. Utilizzare nella determinazione del valore di mercato dati che non siano i reali prezzi di compravendita e non utilizzare le varie metodologie estimative rivela che il mercato immobiliare italiano ha un grosso problema di TRASPARENZA, DINAMISMO E RESPONSABILITÀ' PROFESSIONALE.